Leilão na Faria Lima realizado com ordem judicial e risco de valorização

A Prefeitura de São Paulo promoverá na terça-feira (19.ago.2025) na sede da B3 o maior leilão de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) da história recente da capital. Serão ofertados 164.506 certificados da Operação Urbana Faria Lima, com preço mínimo de R$ 17.600 cada.

A administração do prefeito Ricardo Nunes (MDB) estima arrecadar aproximadamente R$ 3 bilhões, com o objetivo de financiar projetos de infraestrutura na região da favela de Paraisópolis. Quatro dias antes do leilão, o Judiciário determinou a revogação de um bônus destinado às construtoras. Já o TCM (Tribunal de Contas do Município) declara que a prefeitura está cobrando um valor muito baixo em relação ao valor inicial do Cepac.

Compreenda o funcionamento da cidade.

O tamanho e a finalidade dos edifícios de São Paulo são regulados por duas legislações. Uma mais abrangente, o Plano Diretor, e outra complementar, a Lei de Zoneamento. Esta última estabelece os limites de construção dos edifícios em função da localização da cidade.

As operações urbanas são instrumentos que permitem exceções nesses limites. Se uma construtora paga, ela pode construir edifícios maiores. O negócio se dá por meio dos Cepacs leiloados na bolsa ou por meio de uma outorga. Além de construir acima do limite, as construtoras podem regularizar obras construídas acima do limite sem autorização. Na prática os Cepacs regularizam a obra embargada.

A Operação Urbana Faria Lima se estende desde os anos 1990. Ela se beneficia de uma área considerada estratégica pelo mercado imobiliário – a região é o centro financeiro da cidade. O recurso financeiro arrecadado pelo poder público com a venda dos Cepacs é empregado em melhorias urbanas, tais como a ampliação da acessibilidade para veículos e pedestres, a reorganização de fluxos de tráfego com prioridade ao transporte coletivo e outras ações.

Na terceira terça-feira (19.ago), a maior parte dos recursos arrecadados será destinada a Paraisópolis, a segunda maior comunidade de São Paulo, onde residem mais de 100 mil pessoas. Os valores serão utilizados na construção de moradias populares e em iniciativas de revitalização urbana.

A gratificação especial foi adiada.

A Quinta Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou inconstitucional a concessão de bônus de 30% a construtoras, que permitiam construir 30% a mais do que o autorizado pelos certificados.

Segundo o Ministério Público, essa medida poderia causar um prejuízo de R$ 174 milhões aos cofres públicos e beneficiar empresas de maneira desigual. Conforme nota publicada no site da empresa municipal SPUrbanismo, em 15 de agosto de 2025, a liminar não afetará o leilão.

Segue a íntegra da nota oficial:

A Prefeitura de São Paulo informa que o leilão de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL) previsto para terça-feira (19) permanece mantido na cidade, uma vez que não foi objeto da liminar mencionada. Em relação aos dois dispositivos da Lei Municipal nº 18.175/2024 e do Decreto nº 64.112/2025 suspensos temporariamente pelo Tribunal de Justiça de SP, a Procuradoria Geral do Município destaca que ainda não foi notificada da decisão. Um eventual pedido de reconsideração será avaliado pela Prefeitura. A administração municipal reafirma que as ações previstas na Operação Urbana são fundamentais para viabilizar obras de mobilidade, habitação, infraestrutura e qualificação de espaços públicos, trazendo benefícios diretos para a população. Os artigos questionados referem-se à aplicação de parâmetros urbanísticos na OUCFL.

A Lei Municipal nº 18.175, de 25 de julho de 2024, ampliou o perímetro da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, incorporando o Complexo Paraisópolis (bairros Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro). A legislação também permitiu um aumento de 250 mil m² na área de construção, possibilitando a criação de novos CEPACs, devido ao esgotamento dos metros quadrados disponíveis para expansão. Mais de 2,2 milhões de metros quadrados já foram utilizados desde o início da operação.

Em março de 2025, a Prefeitura divulgou o Decreto 64.112/2025, que regulamenta a nova lei da OUCFL. A legislação detalha os procedimentos e orienta investidores sobre o licenciamento de edificações na região, além de atualizar a metodologia de cálculo da área adicional de construção e a quantidade de Cepacs a serem adquiridos.

Preço questionado pelo Conselho Fiscal.

O TCM notificou a administração municipal na sexta-feira (15.ago.2025), solicitando um reajuste de 21,3% no preço mínimo dos títulos a serem vendidos no leilão. O valor atualmente estabelecido de R$ 17.600 por m² é considerado inadequado pelo TCM, por corresponder ao praticado em leilões anteriores. O tribunal entende que ele deveria ser elevado para R$ 21.300.

A falha nessa correção pode causar prejuízo de, no mínimo, 500 milhões aos cofres públicos.

A Urbanismo justificou que a definição do preço seguiu critérios técnicos baseados em um EVEF (Estudo de Viabilidade Económico-Financeira). “O valor de R$ 17.601,00 fixado para os CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) na 6ª Distribuição Pública da Operação Urbana Consorciada Faria Lima foi definido com base em EVEF (Estudo de Viabilidade Económico-Financeira), instrumento previsto em lei e utilizado há mais de 20 anos nas operações urbanas de São Paulo”, disse a empresa em nota.

Fonte por: Poder 360